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不語生活手作坊

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手作在於精細與獨特的價值, 且永遠只有一種無法複製的單一。 感官最直接又最感性, 藝術加上實用不再價高。 莫內、梵谷將是觸手可及, 這就是手作拼貼的樂趣。 不語一言,拼貼隨性, 藝術是沒有規矩。

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  • 1月 11 週六 201412:06
  • 老人離不開烏龍茶 3大好處必知

烏龍茶含有豐富的單寧酸、兒茶素、維生素C等成份,可以有效預防老人疾病。
老人離不開烏龍茶 3大好處必知
烏龍茶中有豐富的單寧酸、兒茶素、維生素C等成份,對身體相當有有益,這是多數人都知道的。對於老人來說,每天適量的烏龍茶,可以針對一些老人疾病達到預防的效果,包括聽力退化、骨質疏鬆、心血管疾病,烏龍茶都可以達到防治與預防效果。
 

烏龍茶含有豐富的單寧酸、兒茶素、維生素C等成份,可以有效預防老人疾病。

1. 喝烏龍茶防止聽力退化


老人家聽力退化及老年性聽損,一般認為是自然退化且並無藥物可防治,通常要使用助聽器的輔助,聽力才能與常人一般。但研究發現,長期喝烏龍茶可以防治老人聽力退化,研究成果刊登在2012年《營養、健康、老化雜誌》刊物中。


烏龍茶也叫青茶,屬於半發酵茶。烏龍茶中含有大量的茶多酚,可以抗氧化、防衰老以及防癌等作用,現在又發現喝烏龍茶可以預防聽力退化!嘉義大林慈濟醫院研究團隊針對265名天天喝100c.c.烏龍茶的中老年人做比對,有喝茶習慣的老人比沒喝茶習慣的老人,中樞神經對音頻的敏感度高6%,且男性較女性明顯。


2. 喝烏龍茶預防骨質疏鬆


從35歲開始,人的骨質量會慢慢減少。到了老年的時候,行動緩慢、不便、常常跌倒等,這些都是骨質疏鬆造成的。成大醫院研究團隊發現,喝烏龍茶可以降低骨質疏鬆的風險。


成大醫院在高雄縣田寮鄉針對368名65歲以上女性所進行,發現每周喝1杯烏龍茶,連續6個月,可預防骨質疏鬆,台南成大醫院家醫科醫師張尹凡表示,若排除年齡、體型因素,有喝茶者骨質疏鬆風險約47%,但建議1天喝的量約300-500c.c.。


3. 喝烏龍老茶保護心血管


坊間流傳許多喝烏龍老茶好處,卻無文獻證實,因此中興大學生物科技學研究所等單位耗時多年對烏龍老茶進行研究,發現烏龍老茶含有許多酚類化合物「沒食子酸」,因紅酒的沒食子酸含量極多,是醫界認為適度飲用紅酒可保護心血管的關鍵,所以也間接肯定烏龍老茶可以保護心血管。


研究顯示,以烏龍老茶與烏龍茶比較,烏龍老茶所含能抗氧化的兒茶素濃度較低,因製成老茶過程,兒茶素會被分解,也分解出沒食子酸,是一種可以保護心血管的成分;且老茶比烏龍茶含更多可抗氧化的多酚物質,也幾乎無咖啡因含量。這是學界少見的發酵茶研究,已刊登於2008年8月號《農業與食品化學》國際期刊。


烏龍茶好處多 勿過量攝取


雖然烏龍茶可以防治聽力受損、骨質疏鬆以及保護心血管,但是過量喝茶對於某些人來說,可能會引起腸胃不適。茶內的咖啡鹼有可能會引起心悸、失眠或其他副作用等,所以不宜過量,一天500~600c.c即可。


摘錄自--華人健康網



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  • 1月 11 週六 201411:54
  • 喝烏龍茶消小腹 飯後1小時最佳

烏龍茶較綠茶溫和不傷胃,是日本人喜愛的飯後茶飲,對於解決腹部肥胖有幫助。
喝烏龍茶消小腹 飯後1小時最佳
不論是哪一種茶類,都是促進代謝、幫助阻斷脂肪吸收的保健飲品,但是對於擁有腹部肥胖困擾的人來說,選擇「半發酵茶」烏龍茶更可以刺激腹部脂肪的分解、預防堆積,此外根據中國與日本過去的研究報告皆指出,養成飲用烏龍茶的好習慣,有助於保護心血管,還有降低體脂、腹部脂肪的效果。
 

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  • 1月 30 週一 201216:12
  • 好媽媽的7大思考習慣

好媽媽的7大思考習慣

1.不要擔心
2.孩子的幸福和父母的不一樣
對於孩子而言,真正幸福的人生,是基於自己的價值觀,將自我的能力做最大的發揮。父母對孩子的責任,就是要支持他能過這樣的人生。
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  • 個人分類:親子分享
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  • 12月 12 週一 201100:15
  • 紀伯倫《先知》─「論孩子」詩作分享




紀伯倫《先知》--「論孩子」詩作分享

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  • 12月 12 週一 201100:14
  • 父母一定要和孩子談的六個人生課題


時代的變化,讓青春期早來又延長,挑戰著現在的父母。
許多研究都發現,透過真誠的親子對話,
是父母帶領青少年子女面對未來的重要關鍵。
從九歲到十八歲,有哪些重要的關鍵對話,該跟孩子好好談一談?要怎麼談?
星期四晚上,一個小學五年級胖胖的小男生,
氣喘吁吁地從補習班趕到青少年諮商心理師的辦公室裡。
心理師問他︰「你要談什麼?」小男孩說,他不知道,是媽媽幫他安排的。
他每一天都有不同的補習、活動,天天都是滿檔。
當心理諮商師知道她也是男孩媽媽其中的一個安排時,
她跟男孩說︰「你跟媽媽說,不用再來談話,
禮拜四晚上如果能給你一個空檔,比談話更重要。」
場景轉到另一場生日晚宴上︰「賓客請壽星發表二十歲感言。
壽星表示,在生日的前一天,他覺得自己還是個小孩子,
但到了生日這一天,他覺得自己是大人了,責任感突然加重了起來。
語畢,兩位年近四十的男性賓客哈哈大笑起來,還差點岔了氣。
他們七嘴八舌地說:『趕快,趕快告訴我們變成大人是什麼感覺。
我們也好想變成大人,想了二十幾年了……』」
青少年階段愈來愈長
小學五年級(甚至更小)的孩子就已經面臨青春期的困擾,
四十歲的大人卻還無法脫離青少年時期獨立自主,
這種弔詭的現象,已經成為這個時代的新特徵。
輔導青少年有豐富經驗的精神科醫師王浩威觀察到,時代的變化讓青少年階段愈變愈長。
「現在孩子的青春期提早報到,但青少年階段卻不斷延後。
幾乎從國小五、六年級到現在所謂的『單身寄生蟲』一族都是處於青少年期,」他說。
延長且變得更為複雜的青少年階段,挑戰著現在的父母,
但很多父母卻在這個階段和孩子愈離愈遠,愈來愈生疏。
根據金車教育基金會調查顯示,將近四分之一的中小學生,
認為網友比同學親友更能夠了解自己。
而根據康健雜誌的調查,近四成國中生認為父母不了解他們。
徬徨少年時,其實正是最需要家長引領他們邁向成人的關鍵時期。
在這個階段,父母必須帶領孩子發展出面對未來重要的能力與態度。
正如美國學者赫斯(Patricia Hersch)在對青少年所作的研究中發現的,
「孩子需要成年人提供的,不僅是接送、比薩、監護與管教。
他們需要成年人和他們說話,保持親密而持續的聯繫,好讓他們感到被接納。
如果沒有人可以談心,就很難學會自己的生命課題,無法做好準備,
進入下一階段的人生。若缺乏長輩代代相傳的智慧,孩子只能聽到同儕的聲音。」
在青少年階段,有哪些重要人生課題,
是父母一定要和孩子認真面對的?父母該如何展開與子女的關鍵對話?
◎關鍵對話一、探索家庭外的世界
探索,是青少年時期最重要的課題,唯有透過探索的過程,
孩子才能變得獨立自主,並與家庭以外的世界產生連結。
研究發現,孩子一方面透過探索,了解外在世界,
一方面也在這個過程中,找到自己願意委身投入的人生目標。
父母可以這麼做︰
專家建議在步入青少年前期的小青少年(約小學三、四年級)期間,
就應要讓孩子有多一些新的經驗、新的探索。
例如,鼓勵孩子參加社團,對陌生的環境維持一個好奇心。
或是把孩子的安全領域慢慢擴大,從家庭、學校、社區,甚至更具冒險性的活動。
當然,探索必然充滿冒險,以下幾個步驟,是放手讓孩子探索前,要做的準備。
1、分辨健康與不健康的冒險
對於比較安全的冒險行為像是孩子們的打扮,例如穿垮褲、燙很怪的頭,
如果在這部分得到比較多的滿足,相對的,孩子就比較不會去嘗試危險的冒險行為,
像是嗑藥、中輟男女生的群聚。
2、跟孩子討論界限在哪裡
在探索的過程中,孩子會被誘惑、也會迷失,
但也因為這樣,他也會充滿恐懼。
父母必須和孩子一起討論行為的界限,
例如,晚上十一點之前一定要回家、絕對不到哪些場所。
如果父母發現孩子的冒險行為已經超過界限,例如抽煙、過夜不回家,
父母最好能先保持冷靜,讓自己先思考一兩天,
再跟孩子好好討論這件事情,讓孩子了解他的行為可能帶來的不良後果。
一旦看到孩子改善,也應給予肯定鼓勵。
3、建立安全基地
長期輔導青少年的諮商心理師黃心怡指出,
保持一個孩子可以跟父母談話的空間,就是抵抗誘惑最大的免疫力。
孩子在外面遇到太刺激的誘惑或不可思議的事,
他會回家說。這時父母要先發揮同理心,不要否定孩子的感覺。
父母可以反問孩子︰「你知不知道為什麼我們不認同這些行為?」讓孩子自己去思考。
王浩威醫師也認為,父母親要像一個安全基地,
不管孩子飛多遠,當他感到不安全的時候,他就會回到這個安全基地。
4、容許犯錯、挫折
成長的過程中,孩子一定要有挫折、要有失敗的經驗,他才能學習判斷。
專家建議讓孩子小一點的時候就有機會犯錯,可以讓他們早一點開始學習。
研究也發現,對小孩子成長最有幫助的環境,
應該有適當的挫折、適當的失敗,但不會讓他垮掉。
◎關鍵對話二、發展自我管理能力
根據兒童身心發展的研究,孩子從九歲到十二歲,是逐漸從他律邁向自律的關鍵期。
這段期間,父母要開始讓孩子學習自己管理自己,為自己負責,
提升自我約束、控制的能力,也就是要把孩子生活的責任逐漸交還給他們。
父母可以這麼做︰
信任,是讓孩子發展自我管理能力的第一步。
黃心怡在諮商青少年的過程中發現,大奶娃背後往往都有一個照顧過度或過度焦慮的父母。
他們害怕孩子失敗、不敢放手讓孩子嘗試。
想要有技巧的放手,可以這麼做︰
1、提供一些管理工具
例如教導孩子規劃一張時間管理的表格,或是筆記本,記下每天該做的事。
板橋地院少年觀護人盧蘇偉在兒子上小學的時候,家裡就買了一個很大的白板,
讓孩子回來把他該做的事情寫上去,
做到,就拿一個紅色的吸鐵吸上去,學習為自己負責、自己管理自己。
2、主動封邑
八投里仁協會副理事長,青少年諮商專家楊俐容建議
父母可以在孩子上國中之後做一些「主動封邑」的動作,
就像太子長大,皇上會分封一些領土給他管理。
例如,她在大女兒上國中後,就給她一個獨立的空間,讓她自己管理收拾。
另外,給零用錢也在標示孩子長到多大。
父母在逐步增加孩子零用錢的同時,也可以告訴孩子,
哪些事物你要自己做決定,所以有哪些東西統統由你自己的錢去買了。
3、找對溝通好時機
把孩子的責任逐漸交回去,時機與溝通的語言都有訣竅。
黃心怡建議,在孩子生日、過年、新學期的開始都是把責任交還給孩子很好的時機。
例如,過年的時候,可以對孩子說︰「你又長大一歲了,媽媽相信你可以……了」。
語言必須是非常正面的,告訴孩子,「我覺得你可以辦得到」,
讓他去嘗試,但不要同一個時間試太多主題。
切忌負面語言,例如︰「你怎麼這麼懶!隔壁誰誰誰都會做什麼了!」
用比較的方式,青春期的孩子都會很厭煩。
4、引導孩子解決問題
功能太好的父母,往往會養出離不開家的孩子。
當孩子把事情搞砸了,不妨當作是一個培養孩子解決問題的機會,別急著為他善後。
例如︰孩子打翻水了,重點不是讓他感覺他闖禍了,然後一邊幫他收拾,
而是問他可以怎麼處理,然後讓他自己去處理。
◎關鍵對話三、自我價值的建立
當孩子進入青少年時期,一些很深刻的生命主題,
像是︰「我是誰?」「我正常嗎?」「我有能力嗎?」
「我值得被愛嗎?」這些問題會時常浮現在他們心中。
研究發現,當青少年有良好的自我評價,有助於他們做出好的決定。
日本知名兒童心理醫師明橋大二認為,許多令人擔心或表現異常的孩子,
他們的自我價值多半不是沒有完整建立,就是脆弱得不堪一擊。
對於這樣的孩子就算要給他學習,他們往往學不來,
反而一不小心就讓原本低落的自我價值感更下降,造成傷害。
養兒育女最重要的就是幫他們建立起良好的自我評價。
父母可以這麼做︰
青少年要發展自我的認同,形成他對自己的認識,
往往藉由他和重要他人的互動關係,像是爸媽、老師、朋友,
周圍這些人常常對他講的話都有重大影響。
1、避免負面語言
如果父母一直罵孩子很笨,孩子就聰明不起來,
因為所有的人都提醒他很笨。他對自己的核心認識就是「我是個很笨的人」。
自我認同的形成就像拼圖一樣,慢慢拼出自己的樣子。
黃心怡經常提醒父母,對自己的語言要覺知,
如果你對孩子講的話都是很負面的,
就是不斷在他的生命裡面烙印一個負面的特質。
2、讓孩子感到被需要、被欣賞
盧蘇偉以他長期輔導青少年的經驗指出,
孩子這時候開始想要表現出自己是一個有價值、有能力的人,他要常常被父母需要,
所以父母管教的方式是要常常去需要孩子、要孩子來幫他。
例如,「這件事情媽媽不了解,你可不可以教媽媽一下?」
3、經常請教孩子意見
父母也可以引導孩子去思考,經常問他們的意見想法,
鼓勵他們做決定。當他們做出正面的選擇時,給予肯定。
關鍵對話四、性教育&兩性關係
根據國民健康局民國九十五年針對國中男女生調查,
約兩成國中生有單獨跟異性約會的經驗。
二%有過性行為,其中僅六成有避孕。
五成國中男生曾接觸平面色情媒體。
由於網際網路的發展以及媒體大量似是而非的訊息,
青少年容易對性產生錯覺,甚至以為周遭同儕都在做這些事。
因此,許多專家都建議,父母在孩子進入青春期之前,
一定要跟孩子談性和兩性關係的議題。
父母可以這麼做︰
楊俐容認為,性心理應該從小就開始,
包括兩性怎麼互動,了解兩性差異。
至於性生理,年齡小的孩子可以教導安全衛生,
接下來就是要考量不同年齡的需求發展給予適當的教育。
1、健康自然的態度談性
專家建議,跟年紀還小的孩子談性,可以藉由繪本告訴他哪裡是私密處,
並以健康自然的態度回答孩子關於性的問題,
不必一下子急著給孩子太多知識,以免他們吸收不了。
2、主動認識孩子的朋友
當孩子進入青春期,甚至開始和異性交往,
父母可以主動邀請孩子將朋友帶回家認識,
也可以鼓勵孩子在進入一對一的交往前,多參與群體性的活動,
這可以幫助他們發展社交技巧並自然發展友誼。
3、利用機會教育或說故事
想跟青少年談兩性話題,父母可以多利用機會教育。
例如看電視時,可以問︰「如果你是男主角,你會喜歡哪一個?」
或是利用說故事的方式,藉由訴說一些同年齡的孩子的故事引發他做一些連結。
例如媽媽可以跟孩子聊聊當年和朋友交往或分手的情形。
父母要去思考一個問題,「你的孩子交異性朋友的時候,
你能不能成為他的愛情軍師?孩子討論的優先順序是你嗎?」
黃心怡發現,如果家庭允許開放討論,孩子在性的冒險就會少一些。
◎關鍵對談五、人際關係的發展
人際關係是孩子在進入青春期前一定要培養的能力,
因為這個階段會有更多的需要去發展跟同儕的關係。
精神科醫師王浩威與諮商心理師黃心怡近年來都發現,
孩子出現拒學的現象逐漸增加,
他們拒絕去學校的原因很大部分來自跟人的互動有困擾。
缺乏人際能力的孩子沒辦法跟人交談,
不知道怎麼去認識一個朋友或經營一段關係,
這會影響孩子的自我價值,甚至產生自我懷疑。
因此,教養過程中,創造孩子跟別人的互動機會,
培養人際關係的能力一定要練習。
父母可以這麼做︰
楊俐容提醒父母,小學三、四年級開始,要多觀察孩子跟同儕交往的能力,
因為在這個階段,私黨、排斥、孤立現象開始出現。
儘量跟孩子的朋友,甚至孩子朋友的家長保持聯繫,彼此照應。
即使到了青少年,也應該與孩子的老師有良好的互動,了解孩子在學校的狀況。
在人際關係能力的發展上,父母可以協助孩子︰
1、給孩子玩耍的時間
現在許多孩子時間被填的滿滿,沒有時間跟人交往,
跟同儕也往往只有在補習班片段的交談,這是很膚淺的關係。
黃心怡提醒父母,要多讓孩子去玩,
跟人打球、玩遊戲,在玩耍中自然形成好的人際關係。
2、打開孩子的眼界、觀察力
孩子人際有困擾,父母可以做的,
第一是不要去放大困擾,也不要去否定孩子的說法。
再來就要幫助人際關係不好的孩子打開眼界,去觀察周遭人群的互動方式,
因為這些孩子比較封閉,需要協助連結。
3、跟孩子進行角色扮演
你演孩子,孩子演他同學,在角色扮演中,引導孩子釐清自己的問題,
讓他了解人際關係上為何會碰到困擾,可以怎麼做。
◎關鍵對話六、人生目標的追尋
青少年時期,是尋找人生目標,築夢未來的關鍵時期。
研究發現,生活有目標的孩子,
比較能夠主動學習、並做出負責任的選擇,也活得比較快樂。
史丹佛大學一項研究發現,
大約只有二十%的青少年,清楚自己的人生目標,
超過四分之一的孩子,處於隨波逐流的狀態。
長期缺乏內在動力、找不到人生目標的孩子,是很容易迷失的一群。
板橋地院少年觀護人盧蘇偉發現,
他所輔導的青少年,最大的問題就是生活中沒有目標。
他們不知道該為什麼而努力,也沒有為自己生活安排的能力。
父母可以這麼做︰
當孩子缺乏內在動機,不知道為什麼而活時,父母可以幫助孩子︰
1、啟動孩子的夢想
有機會多跟孩子聊聊他們的夢想是什麼?他們希望擁有什麼樣的人生?
曾經帶領邊緣青少年完成獨輪車環島壯舉的盧蘇偉認為,
每一個孩子都應該有一個偉大的夢想,
不管父母同不同意,或孩子能不能做到,至少他有這樣的夢想,
如果他願意為夢想付出努力,他的潛就能完全被開發出來。
2、讓孩子學習設定目標
可以經常跟孩子談談什麼是他的短期目標?什麼是他的中長期目標?
例如,孩子的短期目標可以是通過這次大考,也可以是完成某項作品。
長期目標可以是學會某項技能或是改掉某個壞習慣。
學會設定目標是實踐夢想的第一步。
3、討論生涯規劃
長期輔導青少年的楊俐容認為,父母在跟孩子的對談中,
可以慢慢引導他去思考未來他想要從事什麼樣的工作。
尤其是在十五歲之後,生涯規劃的議題顯得更為重要。
父母可以引導孩子去思考,他的性向(天賦、專長)擅長做什麼?
他的興趣在哪方面?他的價值觀是什麼?最後是,外在世界的需求是什麼?
孩子必須尋找到他內在的聲音,才能真正發現他想追求的人生目標。
摘錄自『天下雜誌』
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  • 12月 12 週一 201100:13
  • 非凡周刊文章『致富密碼』

371847836.jpg
四三三三九元這個數字是全台灣工作人口的平均薪資;
五百七十萬元,這是一個愛馬仕鑲鑽鱷魚皮包的價格,
台灣人平均要工作一百三十一.五個月、不吃不喝才買得起這個包;
二億元,這是一幢帝寶豪宅的價格,
一位朝九晚五的上班族,要工作三百八十五年,
不吃不喝才能買到億萬豪宅。
.貧窮左端創下五年新高
.自從日本趨勢專家大前研一提出M型社會已經三年了,
全球貧富差距急遽惡化的速度沒有減緩,金融海嘯造成失業率惡化,
與美日窮人大幅增加類似,台灣受薪階層往貧窮左端掉落,
科技新貴、在大陸賺飽的鮭魚台商往右端靠攏,
「既患寡又患不均」, 台灣受薪階級今年一至八月平均減薪六.七九%,
而且與富人的差距愈來愈遠。
.去年台灣所得收入最高組的家庭平均收入近一百九十萬元,
最低所得家庭每人只有二十四萬五千元,
差距達六. ○五倍, 創下五年來新高紀錄。
.變有錢,真的那麼困難嗎?
.如果想靠讀書、受高等教育,憑一份上班族的薪水,很難翻身。
養大一位小孩到研究所畢業,加上補習等開銷,少說要花五百萬元;
但畢業後他可能只領二萬二千元,
這是參與教育部「培育優質人力促進就業計畫」的大學畢業生所領的月薪,
網路宅男代表朱學恆諷刺的說,
恰巧是一位外勞薪水加十個炸雞排;可能還買不到一個尺寸大一點的名牌包包。
.甚至連過去被視為高薪階級的律師、醫師,也很難靠薪水累積致富,
貧富的階級差異愈來愈大,大家都想問,到底要怎樣才能變有錢?
.成功人士人格特質相似
.《心靈雞湯》《一分鐘億萬富翁》作者馬克.韓森說,
「強烈的渴望是成為億萬富翁惟一需要的資格,無畏無懼的行動是惟一必要的證書,」
想有錢的人必須真心的想要富有,有相信自己可以賺很多錢的信念。
《億萬富翁的賺錢智慧》作者博多雪佛也說過,
「如果你怕輸,就不可能贏,」想成為有錢人,先從堅定的意念做起,
加上不畏困難的執行力,擁有千萬、億萬財產不再是夢想。
.俄國大文豪托爾斯泰在其著作《安娜卡列妮娜》中說,
「幸福的家庭都很類似,不幸的家庭則各有故事;」我們也發現,
許多不靠世襲財產、憑自身努力贏得財富的成功人士,
也有著驚人相似的人格特質,我們將它們稱做「致富密碼」。
.翻閱潛能激發叢書,對照財經商業界成功人士的歷程,
本刊特地整理十大致富密碼,掌握這些關鍵,「有為者亦若是」,
您也可以擁有打開致富之門的金鑰匙,成為有錢人指日可待。
.金鑰密碼打開致富之門
.密碼一 愛做生意的DNA(從小就是生意囡仔)
.有錢人對數字多很敏銳,很多人甚至小時候就想到要做生意賺錢,
這種潛藏的生意DNA部分是天生, 也有人是受到父母的影響,
股神巴菲特的爺爺經營雜貨店、爸爸是股市經紀人,
他對金錢的喜好在二歲的照片中就看得出來,照片中的他就緊抓姑媽送的錢包;
六歲起他就會向鄰居賣口香糖、汽水賺取零用錢,
還知道拆開零賣會吃虧;八歲時他開始閱讀父親的股市書,
十歲的生日禮物是參觀華爾街。
.十一歲,當別的小孩還在玩耍時,巴菲特已經在幫父親畫大盤走勢圖,
十二歲時他說服姊姊和他一起投資一檔股票,
十三歲時,巴菲特送報紙,很有生意頭腦的他,把報紙由高樓層往低樓層送,省了不少力,
並將「產品多元化」,送報兼推銷雜誌,就這樣,
光送報他就比別人賺得多,一個月賺進一百七十美元,相當一個大人的薪水。
.在台灣,許多白手起家的企業家是生意囡仔,王永慶十五歲就開米店,
二十六歲就用賺來的七千多元,買下龜山廣興二十一甲半的山林地,
三十八歲獲美援貸款七十九萬八千美元,設立福懋塑膠生產PVC粉,
至今,台塑已成為是年營收超過二兆元的台塑石化王國,
三花棉業董事長施純鎰國小畢業後就開始騎腳踏車到外縣市賣雜貨
,一點一滴累積創業資本,再逐步擴展生意版圖,打造屬於自己的棉業王國。
.密碼二 認為自己將來一定會很有錢(並有方法達到)
.馬克.韓森說,「不管你的現狀如何,賺到第一個一百萬的第一步就是『下定決心』,」
決心就是「渴望,再加上信念」,接著,再付諸行動。
渴望就是「要真心的想要富有」,必須相信自己可以賺很多錢。
.就像影帝劉德華很年輕就告訴當時的女友「自己將來會很有成就」,
「我一定會很有錢」,仙妮蕾德董事長陳得福是名窮大學生時,就這麼告訴他的醫學系女友徐愛蓮。
.暢銷書《有錢人想的和你不一樣》作者哈福.艾克也說,
有錢人不僅想讓自己變有錢,還要「致力」讓自己變得富有,
完全付出,獻上自己的一切,以達成富有的狀態。
.就算恐懼也會採取行動
.密碼三 做就對了(執行力)
.「有錢人就算恐懼也會採取行動,窮人卻會讓恐懼擋住了他們行動,」哈福.艾克說,
恐懼、懷疑和憂慮是阻礙成功和快樂的重大因素,
因此,有錢人和窮人最大的差別就是有錢人在恐懼中還會行動,
窮人卻因恐懼而裹足不前。
.原本做手機電池的比亞迪在二○○三年,大家都不看好的情況下,
堅持以港幣二億七千萬元收購泰川汽車七七%股權,
當時海外基金公司和媒體對總裁王傳福質疑聲不斷,但王傳福堅持要切入汽車產業,
二○○五年,比亞迪推出處女作F3,大受市場歡迎,
近兩年,比亞迪積極切入電動車 市場,並且獲得股神巴菲特投資,預計今年底將推出電動車款。
王傳福一躍成為新一代中國首富,身價人民幣三百五十億元(約新台幣一千七百五十億元)。
.密碼四 有錢人都是優秀的宣傳者(行銷力超強)
.鴻海郭台銘有絕佳的口才,很會用比喻來宣揚自己的經營理念,
在管理員工上事半功倍;
在行銷上更是無往不利,他當眾把富士康製造的手機砸到地上,
證明品質耐用堅固,就令人印象深刻。
.「有錢人樂意宣傳自己和自己的價值觀,窮人把推銷和宣傳看成不好的事,」哈福.艾克說,
有錢人通常都是領導者,而所有領導人都是宣傳者,
領導者必須善於推銷、啟發並鼓舞別人來相信你的觀點。
.暢銷書《富爸爸,窮爸爸》作者羅伯特.清崎指出,
每一種事業,包括寫書,都需要推銷,
像他自己就被封為「暢銷書」作家,
他很高興自己不是被封為「好書」作家,收入比另一個身分好太多了。
.王品集團董事長戴勝益也是善於行銷的高手,
在王品集團的活動上,常看到戴勝益變裝登場,
接受媒體採訪時,戴勝益引經據典,對於各種管理制度侃侃而談,
看到他就想到王品,成功地將個人形象與公司結合,
王品集團很少花預算在廣告上,靠的就是這位行銷力超強的董事長。
.處理挫折才能登上成功
.密碼五 認為有問題就太好了(應變力)
.沒有人能夠一帆風順,成功的關鍵之一就是處理挫折的能力,
日本7-ELEVEn創辦人鈴木敏文形容現在的日本商場,
是一個不斷吹著逆風的時代,也是考驗實力的時代,
最重要的就是「應變力」,
日本過去經濟持續成長,只要照表操課、蕭規曹隨、不犯大錯,大致都能生存,
但現今企業經營成敗,完全取決於精確掌握變化的能力。
.廣達董事長林百里早在二○○二年就意識到未來世界經濟重心將移轉至中國大陸,
便在中國設立大規模的生產中心,歷經金融海嘯的衝擊,
廣達加強垂直整合的動作,提升價格的競爭優勢,
不少企業都想縮減研發部門,但他卻反其道而行,廣達改以研發為出發點,
因為設計和組裝能力,讓宏碁小筆電比先發制人的華碩還要受市場歡迎,
造就了高出貨量,而今年底廣達也將發表全新產品,
新「3C」概念的商品,明年也會陸續推出,
懂得應變的林百里,讓廣達在今年第二季營業淨利率倍增至三.四%,禁得起經濟不景氣的考驗。
.悲觀的人看到問題只會有負面看法,成功的人卻會將問題視為機會,
世界級的成功大師安東尼.羅賓說,
「問題有什麼好怕的?解決自己的問題,就能獲得成長;
如果發現他人的問題並幫忙解決掉,財富還會源源而來呢。」
.密碼六 我愛錢,不仇富,君子愛財取之有道
.有錢人不會假清高,說自己不愛錢,
馬克.韓森鼓勵每個人努力賺錢,並成為明智的有錢人,
只要合乎法律和道德規範,可以用各種方法賺錢,
賺到錢以後,除了自己享受以外,更要奉獻給世人。
.巴菲特住在他的奧馬哈老屋中, 但他以「雪球」作為財富人生的比喻,
也許「不論雪球滾得多大,最終總是要化為清水」的隱喻,
正好對應他三年前將大部分財產捐做公益的舉動,
也很符合他的名言, 「我不是喜歡錢,我只是喜歡看它變多的過程。」
.蔣家第四代蔣友柏在美國念書時就靠著投資房地產賺了五千多萬元,
很有投資眼光的他回國後創立橙果設計,積極接案子,
目前已是年營收破億元的設計公司,蔣友柏接受本刊專訪時曾不諱言的說,
「我擺明了就是在吸金,」從不諱言自己愛賺錢的他不斷推出新作品,
不吝惜站出來為業者行銷,也讓橙果成為台灣知名度最高的設計公司。
.密碼七 有與眾不同的創造力, 不怕當異類
.蘋果執行長賈伯斯喜歡冒險, 一九九八年曾公開表示欣賞歌手鮑本狄倫和畫家畢卡索,
因為他們「不怕失敗地迎向風險」,
蘋果在他的帶領下不斷推出iPod、iPhone 等革命性新產品,開啟觸控紀元。
.鴻海集團董事長郭台銘曾說, 「我剛出社會時,就知道自己的簽名很重要,
所以我苦練自己的英文簽名,二十年來,我的重要契約, 都是用相同的英文簽名完成的。」
就是這樣的與眾不同,豪氣干雲, 郭台銘很早就立定不同於他人的經營目標,
他說,「我的目標不是和台灣這些小廠爭什麼,而是替機械業建立新雛形,
建立世界一流的公司,人家買這些東西一定要來台灣買。」
.學習見賢思齊啟發自己
.密碼八 愛看商業雜誌,愛跟成功人士請益(見賢思齊)
.「聞君一席話,勝讀十年書。」馬克.韓森認為,
想成為億萬富翁,必須先找出幫助成為億萬富翁的導師,
這位導師知道攀登富翁山脈,有什麼挑戰和陷阱,
可以節省新手改正錯誤所損失的時間和金錢。
.或是透過閱讀學習模仿心目中的英雄,讓成功故事啟發自己,
哈福.艾克就說,「有錢人欣賞其他的有錢人和成功人士,
窮人討厭有錢人和成功人士。」
.郭台銘的偶像是王永慶,總常找機會向經營之神請益;
王品戴勝益甚至在公司中與高階幹部成立一個「中常會」,定期邀請成功人士來演講。
馬克.韓森則向愛因斯坦的得意門生巴克明斯特.富勒請益,開拓自己的視野。
.密碼九 心目中有階段性藍圖
.想要變有錢,一定要計畫「金錢藍圖」,哈福.艾克說,
金錢藍圖包含了對金錢的想法、感覺和行動,
有錢人把財務「調溫器」定得很高,可能上億元,而非幾十萬、幾百萬元,
而這金錢目標通常伴隨著人生階段性藍圖改變,
事業有成的有錢人,大多會有明確的人生階段性目標。
.英業達集團會長葉國一在二十七歲結婚時, 就為自己訂了一個四十年的計畫案,
「希望結婚後的第一個十年可以買一棟自己的房子,
三十七歲可以擁有自己的公司,第三個十年希望可以傳承,
第四個十年, 我希望能享福,」沒想到,後來所有計畫進度都超前,
現在他的人生已邁入第五個十年,將用滿手現金,當位快樂的多元投資人。
.信念+決心+執行=成功
.密碼十 不屈不撓(毅力)
.石油大王洛克斐勒曾說,「我總是試圖將每一次災難轉化成機會,」成功人士不怕失敗,
並將失敗化為動力,激勵自己成為成功者。
「有錢人碰到問題不會退縮, 不會逃避,也不會抱怨,
窮人和不成功的人則是問題導向,把時間和精力拿來自暴自棄、怨天尤人,
很少發揮創意去減少問題,更談不上想辦法做到不讓問題發生。」哈福.艾克說。
.義聯集團董事長林義守八年前一度因肝癌瀕臨死亡邊緣,
同時,他的事業也遭逢有史以來最大的危難,旗下的上市公司燁輝、燁興股價只有一元上下,
整個集團幾乎被亞洲金融風暴淹沒,二○○一年, 林義守換肝手術
,醒來後將燁隆股票賣給中鋼,斷尾求生的他,沒有被困難擊倒,
反而奮力一搏,爬出人生和事業的谷底。
.從今天開始,就開始想著「我要變有錢」,堅定信念,下定決心,
貫徹執行,富豪排行榜上的富豪就有可能是你。(非凡新聞周刊185期)
 
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  • 7月 23 週六 201102:39
  • 我的閱讀筆記本--力量(一)我本來就該擁有精彩的人生

我本來就該擁有我喜愛和渴望的每樣事物;
我的工作本來就該讓我振奮;
而且我本來就該實現我想要實現的一切;
我和家人及朋友的關係本來就該有滿滿的快樂;
我本來就該擁有過一個充實、美好的人生所需的金錢;
我本來就該實現夢想--我所有的夢想!
如果我想旅行,我本來就該去;
如果我想展開一項事業,我本來就該開創;
如果我想學畫畫、開車,我本來就該去做;
如果我想成為公司老板、旅行夢想家、關懷弱勢者,
或者任何我想成為的角色; 我本來就該是那樣的人!
每天當我醒來時,我本來就該興奮滿點,
因為我知道這一天會充滿美好的事物;
我本來就該開懷的笑,並且充滿喜悅;
我本來就該覺得強壯且安全;
我本來就該對自己感覺美好,知道我是無價的;
我的生命中當然會有挑戰,也應該會有挑戰,
因為它們會幫助我成長,而我本來就知道怎麼克服那些問題和挑戰;
我生來就注定要獲得勝利!
我生來就注定要快樂!
我生來就注定要擁有精彩人生!
我本來就應該盡情體驗生命、擁有我想要的一切,
同時充滿喜悅、健康、活力、興奮與愛,
因為那才是精彩人生!
我所夢想中的人生,以及我想成為、實現或擁有的一切,
其實都比我所知道的還要接近我,
因為能讓我擁有想要的一切的力量,
就在我之內!
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  • 1月 21 週五 201110:01
  • 購屋五部曲


一‧購屋需求篇:
◎我有買房子的需求嗎?
你可以從下列的角度去判斷是否有買房子的需求:
1、 是否希望擁有一個自己的空間,免除時常搬家的辛苦和相關費用
2、 想把置產當作一項投資及保值工具,透過轉手或出租賺取利潤
▇ 房地產買賣價差
▇ 出租賺取租金
3、 如果有閒置資金,購屋是理想的節稅方法
◎租房子不好嗎?為什麼一定要買房子?
可以從付出的成本、自身的需求以及物價的波動來分析:
▇ 買屋和租屋的成本比較
項目 成本 租屋成本
1 買屋自備款 房租支出
2 房屋貸款 搬家相關支出
3 房屋及地價稅 搬家損失
4 裝修、管理費用
假如您每個月付出的房租費用已經和每月的貸款利息差不多或甚至超過時,
其實您就可以考慮買房子了。
▇ 針對自身的需求進行考量
▇ 能不能夠忍受租房子居無定所的感覺
▇ 想不想擁有一個可以自由佈置裝潢的房子
▇ 可不可以忍受時常搬家的不方便
▇ 近期內無大筆資金上的需求
▇ 物價上漲帶動的房地產升值機會
投資房地產不是一定會保證增值或是賺錢的,
如果想要藉由投資房地產獲得增值的效益,最好能夠先有長遠的計畫。
◎我想買房子,但擔心自己沒辦法負擔怎麼辦?
可以從付出的成本、自身的需求以及物價的波動來分析:
買房子主要需要準備的款項部分主要分為兩個部份
▲ 頭期款(自備款)
就是在交屋前必須支付的頭期款項,依據您購買的建案類型,
預售屋、新成屋及中古屋都有不同的比例,
其中預售屋約是總價的10-15%左右,新成屋則約在20-30%左右,
中古屋則依照不同的條件而定,而頭期款主要受到貸款成數影響,
可貸款成數越高表示需要準備的頭期款越少,但相對來說,貸款的壓力就越大。
▲ 貸款
買房子的貸款就等於每月您必須實際付出的金額,
包括應攤還的本金加上利息,假設您的貸款成數較高,
就可能表示您每月必須負擔的貸款金額較高,在買房子之前,
可先估算每月能夠負擔的支出,一般來說建議不要超過實質所得的三到四成。
◎想買房子當投資工具,到底划不划算?
把房子當做投資工具,除了節稅等作用外,
最大的投資報酬就是買賣轉手的價差,
但影響房地產價格的因素非常複雜,
可以因為政治、經濟或其他社會因素的影響而產生波動,
不過大致上可以歸類為下列因素,作為評估工具:
1、 利率
利率的高低會影響民眾購屋的意願,當利率下降,
購屋的資金成本會同步下降,會刺激消費者購屋的欲望,在供需原則下,
房價會自然上漲,換句話說就是每月負擔貸款支出的金額會下降,
不過當利率上升,代表者著消費者購屋的成本也上升,
會大大降低消費者在高利率時代購屋的意願,房價自然下跌。
2、 國家總體經濟發展
股市及房地產都是國家經濟發展的重要指標,
當國內總體經濟發展被看好(如經濟成長率等)時,表示各產業發展活絡,
消費者會賺取到更多的收入來刺激消費市場,
房價有機會上升,反之則呈現下降的趨勢。
3、 閒置資金增加
當央行宣佈存款準備率調降就表示市場上就會有多餘的資金,
這也代表流通於市場上的資金增加,
會開始有投資人將資金挹注在各項投資性產品上,
包括股票、房地產等等,自然提高房價上漲的機會。
4、 市場炒作
就像股票市場一樣,各種投資工具都有炒作的空間,
一旦市場上開始出現高總價的物件,加上媒體的宣傳或財團的操作,
整個房地產市場很容易被營造出高價市場的現象,
各地區的房價都有高度上漲的機會。
5、 市場供需狀況
房子是屬於高單價的產品,市場上交易的熱絡度,可以決定目前的市場行情,
這些狀況可以從建案的銷售率和剩餘空屋率來做一個客觀的衡量標準,
銷售率高或空屋率低表示目前市場上交易頻繁,
供給仍小於需求,房價有上漲空間,
反之,當銷售率低或空屋率高,表示供過於求,房價可能會下降。
◎買房子要準備多少錢?
每個人碰到的狀況不同,當然無法提供一個固定的數字,
不過可以依循一些原則,來決定買房子需要準備的資金。
買房子需要的資金,主要分為頭期款及貸款兩個部份:
▇ 頭期款的部份
除了先了解可貸款的成數之外,可以透過對自身可掌握的資產進行分析
(1) 目前存款金額(包括活儲、定存等)
(2) 具有高度變現性的資產金額(包括股票、基金)
(3) 其他可變現的資產(古董、收藏品等)
扣掉日常生活及急難準備金之後,這樣的分析可以幫助你了解到目前你可以用來買房子(付頭期款)的金額
▇ 貸款部分
貸款包括應償還的本金加上利息,而利率高低則視當初貸款的條件,
如有機會使用政府提供的購屋優惠貸款,您每月負擔的利息部分就會降低不少,
部過還是要依照當初貸款時簽約的條件而定,
這時候就必須分析您的每月實質收入,來決定貸款的成數及利率
(1) 自身的收入
包括每月的薪資所得、利息所得等穩定性高的收入,
這樣可以評估您每月能夠負擔的貸款金額
(2) 家人的收入
包括配偶、父母、子女或其他願意幫你負擔房貸的收入
(3) 總和計算
將自己的收入及家人的收入加總後,以三到四成的比率下去估算,
就可以大約估計您每月能夠負擔貸款的金額。
◎目前有結婚的打算,應該要買哪一類型的房子?
在評估兩個人所能負擔的頭期款和貸款金額之後,
接下來就可以開始評估妳們對於房子的需求,可以從幾個地方評估需求:
▲ 希望居住的地點
除了週邊的交通環境、生活機能等必要條件之外,
還可以考慮希不希望住父母的附近,
另外居住地區未來的發展性也可以列入評估居住地區的考量。
▲ 希望的坪數
如果是剛結婚的夫婦可能需要的空間不大,但也要將未來的規劃列入考量,
例如生育小孩後的空間、是否要和父母同住等因素等等。
▲ 希望的房間數
除了夫婦居住的主臥房之外,還需要審慎的評估需要的房間數,
是否還需要小孩房、工作房等等,另外如果有父母同住,
還需要預留一些空房間等等,都是需要考量的因素。
◎該買在甚麼區段位置的房子比較好?
每個人的需求不同,很難說有一個絕對優良的區段,
不過還是可以依據一些原則來選擇:
▲ 交通環境
包括重要幹道、捷運站、公車站或是火車站週邊都擁有不錯的交通環境,
也是許多商業區發展的重心,您也可以評估自己的需求選擇較理想的區段。
▲ 生活機能
最好可以選擇離商圈、賣場、醫院、學校等與生活息息相關設施附近的房子,
如果沒有辦法全部兼顧,至少也要符合一、二項需求。
▲ 離家人居住地近
通常住的離家人近,可也協助您解決一些諸如照顧小孩等生活上的問題,
也容易保持和家人的關係,在選擇房屋的地點時,也不要忘了這個因素。
另外有些區段是大部分人無法忍受的居住區域,
包括焚化爐、殯儀館、垃圾掩埋場、發電廠、變電所附近等,
另外像一些商業區或是風化場所附近也可以儘量避免。
購屋者對於未來區域的建設及發展也應該別注意,
例如該區未來將有大型購物商場或是捷運站,雖然現階段還沒有這些設施,
不過家是住長久的,當未來有發展性的情況,
加上房價可能會上漲,這就是值得考慮去購屋的區段。
◎坪數多大的房子比較適合我?
每個人的需求不同,可以依照您的需求決定需要多大的房子:
▲ 單身貴族
如果您目前是一個人,且不打算結婚或與他人同住,
在經濟條件最低需求上,可以選擇15-20坪的房子,
當然在經濟環境許可下,可以買大一點的房子。
如果您打算結婚,那建議您選擇的房子,坪數最好在25-30坪之間,
如果有小孩,這樣的坪數也可以接受。
▲ 已婚族群
如果您已經結婚,選擇的坪數則至少20坪以上,如果有小孩,
則建議在能力範圍許可內,購置大一點的房子,
如果不打算生小孩,則可依照自身的喜好,不受坪數大小的限制。
▲ 已婚且與家人同住
由於居住人數眾多,至少需要30坪以上的空間,
如果是三代同堂的家庭,建議最低的標準至少還是需要30坪。
二‧購屋秘笈篇:
◎買預售屋有甚麼需要注意的部份?
購買預售屋之前,要先了解預售屋的特性,
所謂預售屋就是房子尚未開始建造或是仍在建造中,所以當您要購買預售屋時,
通常會先到建商設立的接待中心接受業務人員的說明,
並在現場會有樣品屋或平面圖提供您參考,無法看到實際成屋的樣子。
假設您確定要購買前,也要了解購買預售屋時的付款方式,
通常購買預售屋所需的頭期款比例比新成屋及中古屋低,
約佔總價的10-15%左右,比較適合不想付出大筆頭期款的購屋族群,
但隨著工程的進行,您必須定期支付工程款及開工款。
購買預售屋的好處在於不需要準備大筆的簽約金及頭期款,
這對手頭上現金不多的購屋族群是可以考慮,
另外由於房屋尚未完成,所以您還可以依照自己的喜好去調整格局、裝潢等,相當有彈性。
不過購買預售屋還是有一些風險存在的,由於購買及付頭期款時,
您購買的房子尚未完成,所以有可能會發生建商倒閉或是完工後不符合當初的預期等等,
同時你也必須等到全部完工後,才能真正入住。
◎新成屋真的比較好嗎?
新成屋就是我們一般俗稱的”新房子”,當然大部分的人都喜歡住新房子,
不過在購買前,還是有一些地方需要注意:
新成屋的付款條件
通常新成屋的頭期款比例,會比預售屋高,約佔總價的25-30%左右。
可立即入住
新成屋是已經建造完成的房屋,因此在簽約付款後,就可立即入住。
價格風險
由於是新房子,所以價格部分通常比中古屋來的高,
同時由於沒有固定的市場行情,所以購買時需要多比較。
居住風險
房子尚未有人住過,一些居住上的問題如漏水、
裂縫等問題不容易發現,必須等入住後才能發覺。
能住新房子當然是件高興的事,不過還是要依據每個人的能力及條件進行評估,
如果經濟能力許可,新成屋當然是不錯的選擇。
◎買中古屋該注意哪些地方?一定會比較便宜嗎?
簡單來說買中古屋的好處就是價格比一般新成屋來的便宜,
而且已經有人住過,對於週邊的生活環境及鄰居,都可以進行了解,
雖然可以因為是舊房子,會產生一些諸如漏水、牆壁剝落等問題,
不過只要仔細的觀察還是可以先找出問題。
另外中古屋的交易對象通常是仲介或是賣主,
在接洽的時候還是要注意房子本身的實際屋齡、
是否為凶宅及相關產權法律上的問題,才能進一步保障您的權益。
三‧找屋看屋篇:
◎我想找房子,該從哪裡找?
買房子是人生的一件大事,所以當您決定要買房子的時候,
收集越多的資訊代表您對買房子的準備越齊全,尤其現在資訊流通相當方便,
您可以透過更多的方式找到資料,這邊建議一些尋找購屋資訊的管道:
▲ 朋友家人的建議
如果您從來都沒有買房子的經驗(一個人也許一輩子就那麼一次啦),
您可以向親友打聽看看,從他們的經驗或是人脈可以降低許多風險,
而且還有更多議價的空間喔。
▲ 上網尋找房屋資訊
網路資訊流通迅速,透過網路尋找房屋資訊可以讓您節省許多時間,
同時網路上的資訊多是公開、透明的,
市面上也有許多專業的房地產或仲介公司網站可供選擇,
建議您可以在實地去看房子前,先透過網路多收集一些資料並可多比較,
到現場看房子時,就可以減少落差感及不必要的糾紛。
▲ 報紙、DM等廣告
這是最容易取得的資訊來源,購屋者可以將這些資料收集起來,
簡單做個分類之後,在選擇自己比較偏好的物件,
不過也要注意這些廣告中是否有出現誇大不實的文辭。
▲ 實地獲得第一手資訊
您也可以直接到現場去看屋,這樣可以直接鎖定您想要購買的區域,
利用假日的時間對於目標地區的建案,進行完整的了解,
這樣可以對建案透過比較的方式,對目前該區域市場行情及業務銷售的說法,
有通盤的認識,幫助您做最好的判斷。
▲ 透過仲介
透過仲介尋找房子也是個不錯的選擇,尤其是中介公司會提供許多豐富的資訊,
甚至扮演議價的角色,相當方便,不過還是要支付給仲介業務人員相關費用,
且仲介素質良莠不齊,最好選擇品牌知名度高的仲介公司較有保障。
◎看房子的時候,要注意的地方是甚麼?
在選定區域及建案的坪數、類型之後,透過各項資料的收集,
應該已經對建案有一些初步的認識,下一步就是直接到接待中心或是工地現場實際看屋,
而看屋時要注意的地方事關重大,在已有實屋的狀況下,
可以照下列的重點對建案進行更進一步的評估:
▲ 房屋外觀
看房屋外觀的重點在於是否有牆壁剝洛、美觀等,
另外也要注意房屋的樓梯間、安全門及消防設施的使用狀況,
一般新成屋通常比較沒有問題,
但中古屋就可能會有樓梯間被佔據、消防設施、緊急照明燈故障等的狀況發生,
另外社區(或公寓)大門的管理狀況,如發現老舊、貼滿廣告等,
表示管理鬆散,附近的防火巷、街道的使用狀況等,都要特別注意。
▲ 房屋內部注意事項
房屋的內部狀況攸關日後的居住品質,因此在瀏覽內部時必須特別注意,
首先需仔細觀察房屋的格局是否符合您的需求,
基本上較方正的格局可以利用的空間較多,是比較理想的格局,
另外就是房子的座向位置,這直接影響了房子的通風及採光,
會不會有西晒的問題等,接下來要注意的就是房子的整體狀況,
包括牆壁、天花板及地板的使用狀況,是否有龜裂、漏水的情形,
各種管線的配置狀況、插座的位置及數量等,水管是否有生鏽等等日常生活的問題。
為了發現這些問題,購屋者可以等下雨天或是晚上的時間去看屋,
這樣才能發覺更多的問題。
▲ 交通環境
建商或是仲介人員向您介紹的時候,
可能會向您說明離捷運站只要幾分鐘或是上交流道很近,
但當您在看屋時,最好實際的開車或走路去估算實際所需要的時間,
最好選擇尖峰的上下班時間或假日實際去走一趟,
另外也可順便造訪一下週遭的街道,了解週邊巷道的使用狀況。
▲ 公共設施
看屋時一定要了解公共設施的使用狀況,
因為這些公共設施的坪數其實已經分攤在每一戶的購買坪數之中,
也就是所謂的公設比,因此你必了解這些公共設施用途、日後的管理等等。
▲ 居住環境
一定要主動去了解週遭的生活環境,包括鄰居、附近的治安、
是否有噪音源及垃圾的處理狀況等等,事先的了解都有助於進行各方面的評估,
另外最好也去認識附近的環境,
包括市場、學校、醫院及公園等設施的狀況,是否和業務人員所描述的一樣。
◎看預售屋、新成屋及中古屋時有甚麼不同?
由於預售屋是尚未完工的房子,而新成屋及中古屋均是已完成的實體建築,
所以看屋時的注意事項就有顯著的差別:
▲ 預售屋
由於沒有實屋,所以房屋的模型、平面圖及樣品屋構成看預售屋的重點,
透過模型可以很清楚的了解到整個建案的外觀及附近的狀況,
而平面圖可以讓您了解房子的格局、座向、樑柱的位置等等資訊,
而樣品屋則只能做為參考依據,最好搭配平面圖去看樣品屋的格局及裝潢,
最重要的部份就是確定房的格局、廚浴設備、建材以及坪數的大小,
遇到問題時一定要得到確定的答覆或是要求先瀏覽合約的內容,來保障雙方的權益。
▲新成屋及中古屋
這兩種都屬於實體房屋,所以需要注意的部分都和一般看屋的情況差不多。
◎我要如何避免買到幅射屋或海砂屋?
輻射屋和海砂屋是民眾購屋時最怕碰到的狀況,
有些仲介業者有提供檢測的服務,另外在購買中古屋時,
可以延請民間或政府單位代為檢驗,
輻射屋的檢測可尋求行政院原子能委員會協助(網址http://www.aec.gov.tw,聯絡電話02-82317919),
海砂屋的部分請尋求各縣市土木技師公會的協助(網址http://www.twce.org.tw),
另外也可以要求建商或賣主提供相關證明文件。
◎樣品屋要怎麼看才能避免交屋後的問題?
樣品屋通常出現在預售屋的銷售現場,通常會搭配建案的平面圖一起看屋,
由於沒有實際的成屋,因此在看樣品屋時需要注意的部份相當多,
您可以把樣品屋當作參考,但也不要完全相信,
建議您以更多元的角度去看樣品屋,才能避免掉日後的紛爭。
▲ 樣品屋的格局
通常格局的部份能夠變化的地方不多,您可以仔細的觀察樣品屋的格局,
並儘量將裝潢的部份先略過不看,直接想像在無裝潢狀況下的格局,
確認是您可以接受的範圍,因為樣品屋的裝潢都會以奢華、高級的方式來吸引您的目光。
▲ 挑高
挑高較高的樣品屋會讓參觀者感受到較無空間的壓迫感,
在參觀樣品屋時一定要特別注意日後成屋的挑高是否與樣品屋相符。
▲ 廚浴設備
樣品屋所呈列的廚浴設備通常都比較高級,讓參觀者的感覺較佳,
但要注意的部份就是當成屋完成後,
是否和樣品屋所呈現的相符,這部分在簽約時要特別注意。
▲ 實際坪數
這部分與您付出的購屋款有絕對的關係,
曾經有出現樣品屋和成屋坪數出現差異而造成的糾紛,
在簽約時依定要特別標明您購買的坪數,並且在交屋前確認坪數相符。
▲ 建築材料
建材一般無法輕易的從外觀上判斷出來,如果您有這方面的疑慮,
可以直接請相關廠商到成屋現場協助您判定,
尤其是一些已使用高級建材做為號召的建案。
參觀預售屋的樣品屋主要是作為一個參考依據,
所有的條件還是要以合約上所刊載的內容為主,
這一點是所有購屋民眾需要注意的部份。
◎如何判定房屋的公共設施比例?
在評估兩個人所能負擔的頭期款和貸款金額之後,
接下來就可以開始評估妳們對於公共設施就是您必須和其他住戶共同分享的空間,
包括電梯間、中庭、走廊及其他休閒娛樂設施等,
而公設比就是公共設施占您所購買坪數的比例,
而且依據房子的樓層、結構等而有不同的公設比,
您在購買房子之前,一定要確認公設的比例,
假設您購買的坪數是100坪,公設比20%,
就表示您室內的面積就是80坪,20坪就是作為公共設施使用。
建議手頭資金較緊或是想要節省購屋成本的民眾,
可以仔細評估建案的公設比,儘量選擇公設比較低的建案。
◎如何判斷房屋附近的交通環境及生活機能是否健全?
掌握幾個重點就可以輕鬆了解附近的交通狀況和生活機能:
▲ 交通部份
許多建案都標榜離xxx只要xx分鐘,但唯有您自己走過一趟才會真正了解到,
尤其可以選擇在上下班時間進行這樣的實驗,
或是自己步行到附近的捷運站或公車站,評估這樣的交通狀況是否可以接受。
▲ 生活機能
利用假日的時間逛逛附近的商圈或街道,很快的就可以了解週遭的生活機能,
包括附近的大賣場、學校、商圈等等,看看這樣的機能是否能夠買足您的需求。
◎我要如何了解整個社區環境及鄰近的休閒設施呢?
每個人的需求不同,可以依照您的需求決定需要多大的房子:
社區的環境及休閒設施對於住戶來說也是相當重要的,
您也可以利用假日的時間,親自走一趟去評估這樣的條件:
▲ 社區環境
您可以拜訪當地的林里長或是鄰居、商家,
向他們詢問整個社區的運作狀況及環境,
例如收垃圾的時間、治安狀況、容不容易淹水等,
您親自去詢問的才是第一手的資料,不要完全相信建案的宣傳。
▲ 休閒設施
附近擁有休閒設施是一件很理想的事,
表示您不需要花太多時間去尋找相關的設施,
附近有公園綠地、活動中心的建案都是不錯的選擇,
不過也不要離一些知名景點或是百貨公司太近,
因為假日的人潮可能會影響到您的生活品質。
四‧成交注意事項篇:
◎我該怎麼和賣方討論價格呢?
由於房地產並無法真正獲知成本,也很難去估算出一個合理的價格,
因此對於市場行情的了解變成所有購屋族群買屋前的必備功課,
成為與賣方議價的最佳資訊來源,獲得市場行情可以經由下列途徑:
▇ 透過仲介業者
▇ 自行詢問週遭地區房價
另外付款的條件以及方式也是必須注意的地方,
如果碰到賣方急著出售的狀況,在付款的部份就有許多議價的空間,
另外如果您的財務狀況許可,也可透過現金交易的方式進行議價。
◎簽約時應注意的事項是甚麼?
與賣方簽約前,可以透過許多公開的資訊來源,
更進一步保障自己的權益,購買房地產最重要的部份就是產權及土地使用權,
您可以到戶政事務所去申請相關文件或是要求賣方提供相關的證明文件,
主要就是土地登記謄本以及建築物登記謄本兩份文件,
這些資料可確認您是真正和土地或建物的所有權人簽約,
並確認您是建物及土地的唯一使用權人等資訊。
◎買預售屋和成屋在簽約時,最大的差別是甚麼?
由於預售屋是尚未完成的實屋,所以在簽約是必須把當初賣方所承諾的部份列入合約中,
這是所有購買預售屋民眾應注意的部份,這些條件最好包括:
購買的實際坪數及公設比、停車位的使用權、
使用的建材、裝潢、公設的項目、
預計完工日期及違約時的賠償辦法等等以保障您的權益。
另外內政部訂定的預售屋買賣契約範本也可保障消費者的權益。
而新成屋的部份因為已經有實體的建物可供比對,
因此大致上和一般購買成屋的方式類似。
◎買房子還需要繳多少稅及相關費用?
簽約完成後,除了購屋款之外,還要準備支付一些相關的費用,
主要包括各項稅金及過戶的費用:
購屋者所要支付的稅金包括印花稅以及契稅,
其他費用部份包括申請土地及建物謄本費、過戶規費等,
契稅的計算方式可參考 臺北市稅捐稽徵處網站。
五‧交屋篇:
◎正式交屋前應注意的部份是甚麼?
預售屋及成屋部份不太相同,所以交屋前的檢查項目也有差異:
▲預售屋部份
主要的檢查重點就是依照合約內容應保障的部份,
包括實際的坪數、建材、裝潢及格局等是否和當初合約內容相符,
另外包括公共設施的項目、內部的牆壁、地板及天花板是否正常,
消防及緊急照明設備是否正常等等,另外如果時間允許的情況下,
購屋者可以在施工期間不定期的到工地現場視察進度並監督施工品質,
以進一步的確保工程的進度及品質。
▲成屋部份
成屋的檢查重點主要去判斷是否符合當初看屋時相同,
應繳納的費用是否已結清,
最好能夠檢查房子是否還有一些例如漏水、
水管不通等瑕疵問題最好在交屋前請賣方解決。
◎交屋後如果發生糾紛該怎麼處理?
發現問題的第一個步驟就是先和賣方進行協調,
並且可以向民間的消費者保護機構或是新聞媒體尋求援助,
如對方尚無誠意或無法解決,再尋求法律途徑解決。
摘錄自 『網路地產王』
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  • 1月 21 週五 201109:57
  • 每天工作2小時,投資房地產4年身價千萬


[轉貼] 每天工作2小時,投資房產4年身價千萬 現代包租公賺
2008-11-24 18:31:05 發表
房地產
王派宏20歲那年失戀了,從此認定其貌不揚的自己除了累積財富再無其他出路。
25歲時,他以人生的第一個80萬元與另兩個朋友合資,湊足150萬元,
毅然放棄近9萬元月薪,轉進房地產,從此展開「包租公」生涯。
現在,他30歲,每天只工作兩小時,
主要工作內容是鎖定中原及逢甲兩所大學附近商圈看房子、跟仲介洽談,
加上週末演講不工作,一週工時平均只有10小時,4年下來累積千萬身價。
雖然不是富豪,但比起一般朝九晚五外加超時工作的同齡上班族,
他覺得自己賺到對時間的支配權,也比其他人更有機會快速累積財富。
王派宏的「包租公」經驗可以複製嗎?
「當然可以,我現在所有的知識及財務智商,全都是靠讀書及學習別人經驗而來的。」
他架設了兩個網站,用現金流遊戲吸引同好,集結不少同好交流理財經驗,
他現在上課,從前年完全免費,到今年一堂3小時的課收費4000元,
聽講者都想學習王派宏的經驗後再上場試身手。
專挑「急售」房屋,市價五成購入
實際操作時,王派宏不斷強調實證的重要性。
他最初之所以選定投資台中逢甲商圈,是因為發現:愈往中南部,
平均房價就明顯下降,加上市調顯示逢甲大學學生超過2萬,因此成為他首戰據點。
4年下來,王派宏手中隨時保持15筆以上房產流通,
看房子向來都是「為別人而看」,從下一個買主的立場出發,
他認為「好房子」就是可以為他賺錢的房子。
「買來自住,然後希望過一陣子再轉賣賺價差的思維,不能算投資,
因為絕大多數人並沒有真正思考如何利用房子賺錢,
倒是尚未入住就花了一筆裝潢費,然後又因為花了太多錢,
捨不得在行情好時賣出,或者因為開價太高,賣不出去。」
因此就租屋來說,他會不斷精算及實驗每個地區、每種房子出租的循環周期及淡旺季,
淡季時以降價或開放預訂等促銷方式提升出租率;
房產售出的周轉率他也有觀察,譬如逢甲商圈雖然容易滿租,
但平均要到第九個月才可以市價賣出;
而中壢中原大學附近的房產則平均4到5個月便可以脫手,所以他現在將投資重心移向中壢。
王派宏的經營法則是:全力尋找「急售」的房子,
以市價五至七成購入,然後以低於市價的9折售出,
平均房子的周轉率維持在6個月。
他的選屋策略是:
市價300萬元以下、屋齡15至25年,以三房兩廳及套房為主。
當然,這也是經過一再測試後最好操作、適用於中原及逢甲商圈的原則,並非放諸四海皆準。
下手前,至少看100間房子
他引用美國知名衝浪品牌Quicksilver創辦人的話:
「從採購中賺錢,而不是從銷售中賺錢。」
印證於他的理論是:「只要學會買到可投資的物件,就不愁吃穿。」
對於投資新手,王派宏建議下場買房子之前,請先花3年做觀察、學習等準備;
挑選投資據點時,最好一次進入3個點,擴點利於分析比較;
持續看房,至少看過100間房子,再從中挑出10間比較,針對其中3間出價,最後可能選中1間,
這就是買屋的黃金比例「100:10:3」。
話雖如此,能真正忍住只看不買的人很少,
在一週只工作10小時的輕鬆背後,王派宏曾為此付出的努力及耐心一般人並沒看見,
「如果你真能看完100間房子,然後不厭其煩地做市調、做功課,
要不先去租屋公司或仲介公司上班個半年才下手,
那我相信你真適合房地產投資,即使碰到景氣的無情衝擊,也能存活。」
跟隨產業景氣,才能務實獲利
王派宏在4年前景氣最好的時候進場,當時買房地產可享銀行全貸,
利率約2%多,還有前兩年寬限期可以只還利息;
然而好景不常,從95年開始,政府逐步緊縮房貸,
貸款成數甚至下降到六成,取消寬限期,一開始即本息攤。
這一波衝擊,衝散王派宏最初的經營團隊;
去年的卡債風暴,更使他在網路上認識的「富爸爸」家族成員幾乎全數退場,
去年市場上還敢買的人只剩下他,「我現在手上物件只剩6件,出租都沒問題,但一件也賣不出去。
景氣不佳,再高的財務智商也沒用。」
今年房市受到政策影響不景氣,他也停止看房買房,
有更多時間閱讀,同時藉演講及出書來增加收入。
他創出一套房地產周期理論,就是比照總統大選以4年為一周期,
新政府每釋出一波利多,其效應約可維持兩年,
所以投資者該把握這兩年大做,至於接下來兩年可能就得休息或者小小做,
賺兩年、停兩年,隨著產業的周期走,才能務實獲利。
去年與今年雖然景氣冷,
但明年政府將釋出「兩年200萬元免利息」的房貸利多,是他期望的春天。
資料來源:http://tw.news.yahoo.com/marticle/url/d/a/081009/30/17d3r.html?type=new
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  • 1月 21 週五 201109:56
  • 5訣竅算出合理房價,套出房仲真心話〈王派宏〉


蒐集了公開成交價還遠遠不夠,王派宏說,根據他多年的經驗法則,
真正大量成交的市價,比可取得的公開價還要低。
公開成交價可當重要參考,但不可盡信,
他有5個訣竅,可以讓大家快速掌握真正的市場合理行情。
「今年將是房價修正年,找出合理價格很重要。」戴德梁行總經理顏炳立說。
但是,成交的房子這麼多,每間房子的條件也不一樣,合理價格究竟該怎麼找?
六年級中段班生王派宏,2004年帶著80萬元資金,
開始投資不動產,每天固定花2小時看房子,
不到5年,看過3,000間以上物件。
看100間才買,9個月轉賣賺2倍
「沒有雄厚資本,就要比別人更了解市場。」王派宏說,
因為資本少,不容許有任何犯錯的空間,讓他更謹慎累積經驗值。
王派宏投資的第1間房子,是在看過100間之後才下手,
自備款只付了17萬元,9個月後轉賣,
連同租金賺進38萬8,000元,獲利228%。
現在,你不必看3,000間房子,只要跟著王派宏的方法,一步步照做,
不管自住或投資,都能以合理價格,買到你渴望的房子。
步驟1》蒐集公開的成交價
成屋成交價、預售屋成交價與租金行情,
3大類房價元素,缺一不可,在看屋前,要優先了解。
元素1〉成屋成交價
想要了解一般成屋成交價,可以透過網路、仲介與親自查訪3個管道。
元素2〉預售屋成交價
預售屋資訊,各家招待中心都不會招供「真相」,輕易露出底牌。
突破的方式就是在同一區域,向A家接待處問B家的價格,
向B家問C家的價格,運用「敵我矛盾」,進行交叉比對,
就能大致抓出實際成交價落在哪一個區間。
元素3〉租金行情
租金多寡代表房屋未來能夠帶來多少現金流入,意即房子具備的投資價值,
因此在考慮買屋前,也要先了解當地租金行情。
想了解租金行情,可以上租屋網查詢,也可以假裝自己要租屋,
去問仲介公司或是租屋公司,就能取得相關資料。
步驟2》5訣竅挖出真正合理價
蒐集了公開成交價還遠遠不夠,王派宏說,根據他多年的經驗法則,
真正大量成交的市價,比可取得的公開價還要低,
造成此弔詭的結果,主要有2個原因:
第1,部分案件為了向銀行爭取較高融資金額,會報出比實際成交價更高的價格。
第2,只要較低價的成交案件不輸入公開資料庫,也能創造出較高的平均價格。
公開成交價可當重要參考,但不可盡信,
王派宏有5個訣竅,可以讓大家快速掌握真正的市場合理行情。
訣竅1〉8折速算法
王派宏說,目前不管從網路或是仲介那邊,能問到的市場行情,都是給「買方」的數據,
將找到的資料先打8折,才會貼近真正的市場行情,若依屋齡的不同,還可再進一步細分。
訣竅2〉虛賣實買法
在市場買賣法則中,買方得到的報價一定會高於實際成交價,
而賣方提出要賣屋時,仲介通常會盡量壓低價格,爭取以後的談判空間,
因此,王派宏建議,不妨改扮賣方角色來問行情。
訣竅3〉自找代書估價法
確定標的物後,不妨自己直接找代書估價,
房地產交易少則數百萬元,動輒上千萬元,
不要為了省一點小錢而買貴了,因小失大並不划算。
雖然仲介也有提供代書估價服務,不過,王派宏提醒,
有些不肖的仲介對於估價結果會有所調整,最好還是自己找代書,
一次費用約800元上下,也有部分代書願意免費服務,估價時間約須2小時至3小時。
訣竅4〉法拍屋定價法
利用過去5年法拍屋一拍均價打9折,也是王派宏經常使用的合理行情判斷法。
在進行法拍屋價格查詢時,應以地段、產品類型相同的物件為基準,
找出2個數字:第1,最近拍定的價格:做為最低價參考。
第2,自行計算過去5年來法拍屋一拍的均價:
王派宏認為,法拍屋一拍的底價認定,多經過銀行、法院計算,參考度比較高
,加上房市平均5年一個循環,以此做為計算區間,
打9折後,是最貼近合理行情的保守算法。
過去想了解法拍屋資訊,必須跑到當地法院找資料,
現在只要透過司法院或法拍業者的網頁,也能快速得知全台的法拍資訊。
法拍價格透明,在景氣好時,拍定價約為市價的8折至9折,
景氣不佳時,與市價落差約為7折。
訣竅5〉租金報酬法
自住客想要在大台北地區置產,一般來說,租金報酬率在3%以上就值得買進,
有此支撐,換屋時比較容易脫手。
但若是投資客,考量機會成本與風險,
王派宏偏好以「100:1」法則,來判斷標的物的投資價值。
什麼是符合100:1的物件呢?
根據王派宏算法,就是成本100萬元的房子,租金必須達到1萬元,
說穿了,就是以租金報酬率12%來回推房屋的合理價。
合理價格=(每月租金×12個月)÷報酬率
將報酬率拉高到10%以上,大部分是將室內重新隔間後出租
,或大台北地區以外的學區、特定商圈套房,才能達到此一水準。
(Smart智富月刊 第128期)
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