不語生活手作坊

王派宏只買總價300萬元以下的物件，貼近優惠房貸額度，讓買方勇於接手

投資法則：見好就收


300萬的房子 最好賺

王派宏專挑小套房和3房

「屋主急售」的物件，是因為這類物件的入手價，比較有機會能壓低到市價的5~7折

王派宏今年30歲，投資房地產存了300萬元，
還出了1本《房地產賺錢筆記》，大方分享他的致富之道。
王派宏今年30歲，4年前辭掉在「六和機械」月薪9萬元的工作，
當起專業的房地產投資客。他成功地賣出32間樓，銀行存款增加逾300萬元。
雖然他的戰場鎖定中壢，但他以經驗、智慧、閱讀理財書籍摸索出的房地產投資致富心法，
卻適用於全台各地的房市投資。

在2004年4月，王派宏踏入投資房地產的領域，發展出一套操作模式。
現在，他每天只花2小時在房地產上，
花他最多時間的是閱讀跟理財有關的書籍，最多曾高達6小時。
到目前為止，王派宏投資房地產4年，總共賣出32間房子，
每戶淨賺30至50萬元，銀行存款增加逾300萬元。
雖然他第1次買進的投資物件是在台中市的逢甲商圈，而且成功地賺到錢，
但後來房貸緊縮，再加上台北客很難忍受到台中至少2小時的車程，
所以他現在只做3個區塊，就是中壢的中原大學商圈、中壢的清雲科技大學商圈，以及中壢火車站商圈。
元大建設總經理黃仁勇說，買賣房地產一定要鎖定自己熟悉的區域，
人親土親，才能避免買在高價，並找到最適合的物件。

為什麼鎖定「商圈」？王派宏說：「因為人潮決定錢潮，有人潮就有需求，有需求就有市場。
哪些地點會有人潮？火車站、高鐵站、捷運、商圈、大專院校。
你選的地點，如果符合的項目不只1個，那是愈多愈好，愈多愈無敵。」
針對這點，華固建設公司特助徐明珠表示，商圈裡面，捷運是最好的賣點，
尤其是捷運出口500公尺以內的物件，接手特別強勁。

貼著優惠房貸走

王派宏只買總價300萬元以下的房子。
為什麼是300萬元？多數人或許會認為，
那是因為台中和中壢的房價便宜，每坪大概10萬元左右。
沒錯，但最主要的因素，卻是由於政府的優惠房貸額度，通常都在200萬元以上。
房子要能順利轉手賺差價，周轉率就要高，
房子總價愈貼近貸款額度，對接手者而言負擔就輕，可加速成交速度。
為了求取高周轉率，選對產品也很重要。
王派宏的第3個投資法則就是，只買套房和3房。
套房總價低，既可吸引自住客，也是出租市場的熱門標的，
而且在房貸緊縮之前，甚至可以全額貸款。
3房則是市場主流，屋況差的，還可以改成套房，帶租約出售也很好賣。
遠雄集團公共事務室副總經理蔡宗易說，以長期的需求來看，3房產品的買盤最穩固。
王派宏的第4個投資法則是鎖定屋齡15~25年的房子。
根據他的測試結果，屋齡15~25年的買賣有效度較高。
意思是，如果他想找「屋主急售」的物件，
屋齡10年內的房子，大概要花上3~6個月才能遇上1件，
屋齡30年以上的物件機率更低。
講得更具體些，就是如果你每天花2小時在看房子、買賣房子這件事上，
1個月30天扣掉休假日、下雨天，就算只花20天，
其中屋齡15~25年的房子，找到「屋主急售」的機率最高，
而且也是最容易在9個月之內順利轉手，並且淨賺30~50萬元以上的房子。
成本價決定勝負
之所以是「9個月」，這也是王派宏測試出來的結果。
他曾經用一間位於市區的3房物件測試，將它交給3家房仲公司銷售，
在第4至第6個月之間，會有人出市價購買，
到了第9個月，出價會落在市價的8成5至9成5之間，
還是很理想的成交價格。
王派宏最喜歡「屋主急售」的物件，是因為這類物件的入手價，
比較有機會能壓低到市價的5~7折，這就是他投資房地產致勝的最關鍵因素。
「炒樓」、「炒作」這些詞並不適合他，相反地，他是個極度保守的投資人。
入手的價格，就決定了他投資的房子會不會賺錢。
他並不期待房價上漲，就算沒有漲，他還是能賺到錢，只要不跌就行了。
房地產的遊戲規則是這樣的：貼廣告出來賣的房子，廣告的價格大都是市價加上2成。
一般的客人將廣告價砍2成，成交價就是市價；
而更厲害的客人，市價再砍2成，就覺得賺到甜頭。
但是王派宏的成本價是市價的5~7折，此時他還是有利潤，能賺到1~3成。
但是屋主急售的房子並不好找，而且王派宏堅持只買市價5~7折的房子，
說真的，幾乎完全要碰運氣。
不過，要得到幸運之神的眷顧還是有方法的，
就是要勤勞，要盡可能地讓愈多人知道他要買房子。
幫王派宏找房子的人，其實就是代書和仲介。
每個星期，王派宏會傳簡訊給他們，
「我要買哪裡、多少錢、幾房的房子」，
而且他會加註，「我還在，我還沒倒，有物件請介紹給我。」
在成為房地產投資客的頭2年，王派宏發展出這樣的模式，如願地賺到了錢。
每個月花40個小時，經過9個月可以淨賺30~50萬元。
假設淨賺40萬元，40個小時賺40萬元，平均每小時賺1萬元；
比起4年前他當上班族，每天上班8小時，1個月工作160小時，
月薪9萬元，平均每小時賺562.5元，
成長將近17倍，相當誘人。
聽了王派宏的故事，如果讀者也想把工作辭掉，專心做房地產投資客，最好別這樣。
王派宏說：「尤其是如果你想買房買車、想生小孩。
孤注一擲的風險並不是大多數人能夠承受的。」

快速增加存款量
為什麼？因為上班族的習性是每30天領1次薪水，
房貸、車貸、卡費，通常也是月付；
要一般人去過9個月之後才1次回收30~50萬元的生活，
老實說，沒有幾個人辦得到。
而且，4年來，王派宏只有在前2年賺到錢，
第3年房貸緊縮，他就減少「進貨量」，第4年則完全不買房子。
他現在手頭上還有6間被套住的投資物件，
就是因為違反了自己的第5個投資法則：見好就收。
人性是卑微的。王派宏一開始投資房地產就很順，
手氣太順的結果，人會忘記有「景氣循環」這回事。
即使理性告訴自己「不能買，買了會被套牢」，
但還是忍不住手癢進場，果然就被套牢。
要不是王派宏把之前賺到的錢都存了起來，
如果只靠暫時出租這些房子的收入，
以及上課的鐘點費過日子，他老早就掛了。
大多數的人過日子，施力點是放在「收入與支出」，
王派宏的施力點是在「存款量」。
簡單地說，他賺錢是為了存錢。
當初他之所以辭掉月薪9萬元的工作投資房地產，
是因為受到《巴比倫致富寶典》這本書以及「現金流」遊戲的激勵。
他的目標，就是「如何快速增加存款量」。

透過遊戲學理財
「現金流遊戲」是由《富爸爸．窮爸爸》一書的作者羅伯特．Ｔ．清崎發明，
目的是透過遊戲的方式，讓人們體驗該如何處理到手的錢，
學習如何及時因應人生中的挑戰，
做出最佳投資理財決策，隨時修正自己的收入、支出與資產負債表。
玩家最多6人，先抽職業，不同的職業有不同的收入與支出，
先在固定薪水（羅伯特．Ｔ．清崎稱之為「老鼠賽跑」）比賽，
看誰先成為富人（遊戲中為「快車道」）
，把錢拿去投資進而實現自己的夢想，成為最後的獲勝者。

30本成功日記
王派宏坐在中壢火車站對面的速食店裡，一邊低頭翻閱著漫畫書《大唐雙龍傳》，
一邊等候記者前來赴約。如果不是看到桌上躺著1本王派宏的新書《房地產賺錢筆記》，
記者還真不會相信眼前這位認真看漫畫、手上戴著電子錶的「少年人」，
就是講1堂課收費4千元的房地產投資達人。
王派宏告訴記者，打電動和看漫畫書，是他平日最常做的消遣。
他雖然只有30歲，處事卻已展現企業老闆的精明與圓融。
他說：「從頭到尾，企業家的思維就只有『排列組合』這件事。」
王派宏懂得花點錢買別人的時間，為自己創造更大的效益。
他聘請私人助理，專門處理「必要的行政事務」，
例如製作精美與完整的不動產說明書和鑰匙。
之前，他的助理是領月薪的，但自從景氣反轉，他也順勢做了調整，
把每項瑣事拆開以鐘點計費，等於是用工讀生的編制，發揮私人助理的功能。

大方包紅包

 
論精明，他對幫他找房子、賣房子的房仲業務員絕不吝嗇，
房子若要出租找房客，他一定多付半個月的佣金，
讓仲介不但死心塌地為他篩選好房客，還能盡快出租，縮短空租期的損失。
物件若順利售出，他也會私底下再包個大紅包給仲介，收買人心。
論圓融，他寧可空出手頭上1間套房不租、不住，當做「樣品屋」，
有人想看房子，就帶到這間裡頭整修好，
屋況、家具擺置妥當的空屋參觀，絕對不去打擾房客。
他的口袋有1本小筆記本，是他由心靈講師林偉賢那兒學來的「成功日記」，
隨時記錄別人和自己的成功事蹟。
像這樣的筆記本，他已經記了30餘本，
而且他還把學來的寫日記方法，改良得更符合人的「惰性」，在課堂上傳授。
他告訴學生，只要手上有紙有筆，就是邁向成功日記的一大步了。
王派宏小檔案
年齡：1978年生，30歲
血型：B
星座：處女座
現職：
1.房地產投資客
2.《房地產賺錢筆記》作者
3.開設房地產財商課程「大I養成班」，每堂課收費4千元
身價：目前手頭上有6間投資物件、存款逾300萬元
婚姻：去年結婚

中壢就業需求旺

中壢是桃園重要的都會區，
長期以來又有工業區藍領及白領就業需求，火車站商圈是明智的選擇。